Quelles sont les obligations comptables d’une SCI en 2025 ?
Si la société civile immobilière (SCI) est très utilisée en France, aussi bien pour la gestion de biens familiaux que pour la détention d’immeubles professionnels, toutes les SCI n’ont pas les mêmes obligations comptables. Certaines peuvent se contenter de documents financiers internes, tandis que d’autres doivent appliquer strictement un Plan Comptable Général (PCG) et établir des comptes annuels. Alors, qu’en est-il de vos obligations comptables ? Faut-il établir des comptes annuels pour votre SCI ? Dans quels cas s’appliquent les règles du PCG ? Le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables vous apporte des précisions.
Une SCI doit-elle toujours établir des comptes annuels ?
En principe, une SCI n’est pas obligée d’établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe).
Toutefois, plusieurs situations peuvent créer une obligation :
- la forme de la société,
- sa taille lorsqu’elle dépasse certains seuils,
- des dispositions statutaires,
- ou encore la nomination d’un commissaire aux comptes.
Les SCI concernées par l’établissement de comptes annuels
Une SCI doit établir des comptes annuels si elle réunit les conditions suivantes :
- Être une personne morale de droit privé non commerçante ;
- Exercer une activité économique (exemple : gestion, location ou commercialisation d’immeubles) ;
- Dépasser au moins deux des trois seuils légaux :
- 50 salariés,
- 3,1 M€ de chiffre d’affaires,
- 1,55 M€ de total de bilan.
Dans ce cas, la SCI doit appliquer les règles du PCG et établir des comptes conformes.
Le rôle des statuts
Les statuts d’une SCI peuvent prévoir des obligations spécifiques :
- tenue d’une comptabilité,
- établissement de documents financiers,
- modalités de gestion et d’affectation du résultat.
Lorsque les documents établis ne respectent pas le PCG, ils ne sont pas considérés comme des « comptes annuels », mais comme des documents financiers internes.
Les obligations fiscales : un point clé
Une SCI peut être amenée à tenir une comptabilité conforme au PCG pour des raisons fiscales, notamment :
- lorsqu’elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS),
- lorsqu’un de ses associés est soumis à l’IS ou à un régime réel BIC/BA,
- lorsqu’elle est assujettie à la TVA.
Date de clôture et affectation du résultat
- La SCI peut choisir librement sa date de clôture (pas forcément le 31 décembre), mais doit clôturer au moins un exercice par an.
- L’affectation du résultat doit toujours être formalisée, par une décision d’assemblée générale ou de l’associé unique.
Pourquoi se faire accompagner ?
Les obligations comptables des SCI sont variables : elles dépendent de la taille de la société, de son régime fiscal et parfois même de ses statuts. Pour éviter erreurs et risques fiscaux, l’accompagnement par un expert comptable peut :
- sécuriser la tenue des registres et la répartition des revenus fonciers,
- anticiper les obligations liées au PCG et à la fiscalité,
- assister dans la préparation des rapports annuels et décisions collectives.
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