Investissement locatif : qu’est-ce que le nouveau dispositif Jeanbrun ?
Pour faire face à la baisse de l’offre locative et au ralentissement des constructions neuves, la loi de finances 2026 instaure un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs particuliers. Baptisé dispositif Jeanbrun, il permet aux propriétaires bailleurs d’amortir une partie du prix d’acquisition d’un logement destiné à la location nue, sous certaines conditions.
Comment la location longue durée est-elle encouragée avec le dispositif Jeanbrun ?
Jusqu’à présent, la fiscalité de la location meublée était souvent plus avantageuse que celle de la location nue, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier. Le nouveau dispositif vise à rééquilibrer la situation.
Les bailleurs qui louent un logement nu en résidence principale et qui relèvent du régime réel des revenus fonciers pourront désormais amortir 80 % du prix d’acquisition du bien. Cette déduction s’ajoute aux charges habituellement déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière), ce qui permet de réduire le montant des revenus locatifs imposables.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique aux investissements réalisés entre février 2026 et le 31 décembre 2028.
Sont éligibles :
- les logements neufs,
- les logements acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
- les logements anciens faisant l’objet de travaux importants, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs peuvent en bénéficier. Les maisons individuelles sont exclues.
Bon à savoir : le dispositif peut également être utilisé dans le cadre d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Des loyers plafonnés et un engagement de location
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans. Le bien doit être loué à un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.
En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, selon trois niveaux :
- loyer intermédiaire,
- loyer social,
- loyer très social.
Ces plafonds varient selon les zones géographiques afin de tenir compte des tensions locales du marché immobilier.
Un amortissement variable selon le type d’investissement
Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué.
Pour un logement neuf, il peut atteindre :
- 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire,
- 4,5 % pour un loyer social,
- 5,5 % pour un loyer très social.
Dans l’immobilier ancien avec travaux lourds, les taux sont légèrement inférieurs. Dans tous les cas, l’amortissement vient réduire les revenus locatifs imposables. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le plan gouvernemental Relance logement, dont l’objectif est de soutenir l’investissement locatif et de favoriser la construction et la rénovation du parc immobilier.
